ارتفع عدد عمليات الإخلاء من دون خطأ التي نفذت عبر المحاكم البريطانية إلى أعلى مستوى له منذ ثماني سنوات مع تسابق الملاك لاستعادة السيطرة على عقاراتهم قبل دخول القوانين الجديدة حيز التنفيذ هذا العام.

وقدم الملاك 32 ألفاً و287 دعوى قضائية عام 2024 باستخدام إشعارات المادة 21، المعروفة أيضاً بعمليات الإخلاء من دون خطأ، لإزالة المستأجرين، وفقاً لأحدث البيانات الصادرة عن وزارة العدل في إنجلترا.

ولم تشهد المحاكم البريطانية هذا العدد من حالات الإخلاء من دون خطأ منذ عام 2016، عندما قدم 33 ألفاً و522 دعوى، وذلك في أعقاب فرض قواعد ضريبية أكثر صرامة دفعت عديداً من المستثمرين في قطاع التأجير إلى الخروج من السوق.

ويلجأ الملاك إلى الإجراءات القانونية كملاذ أخير لاستعادة السيطرة على ممتلكاتهم قبل إقرار مشروع قانون حقوق المستأجرين الذي يجري يناقش في البرلمان. ومن المتوقع أن يدخل القانون حيز التنفيذ في وقت لاحق من هذا العام، إذ يهدف إلى تعزيز حقوق المستأجرين وضمان استقرارهم السكني من خلال حظر عمليات الإخلاء بموجب المادة 21.

وبموجب القواعد الجديدة لن يتمكن الملاك أيضاً من زيادة الإيجار خلال مدة عقد الإيجار المحددة أو مطالبة المستأجرين بدفع أكثر من شهر واحد مقدماً.

ويقول عديد من المستثمرين إن هذه التغييرات هي القشة الأخيرة ويخططون الآن لبيع ممتلكاتهم أو إخلاء المستأجرين الذين لديهم سجل متعثر، بينما لا يزال بإمكانهم ذلك.

ورحب نشطاء حقوق المستأجرين بتعزيز الحماية للمستأجرين، لكنهم حذروا من أن الآلاف لا يزالون معرضين لخطر فقدان منازلهم قبل أن يصبح الحظر قانوناً، مشيرين إلى أن بعض الملاك يستخدمون زيادات غير عادلة في الإيجارات كوسيلة غير مباشرة للإخلاء.

وقال توم دارلينغ من تحالف “إصلاح قوانين الإيجار” لصحيفة “التايمز”، “هناك خطر كبير بأن يواجه مزيد من المستأجرين التشرد قبل تمرير مشروع القانون، إذ يستغل الملاك المادة 21 للمرة الأخيرة”.

في الوقت الحالي إذا قدم المالك طلباً إلى المحكمة باستخدام إشعار المادة 21 يمكن للقاضي إصدار أمر إخلاء من دون الحاجة إلى عقد جلسة استماع. وإذا لم يغادر المستأجر بحلول التاريخ المحدد من قبل القاضي يمكن للمالك التقدم بطلب للحصول على مذكرة تنفيذ من مأمور المحكمة أو ضابط إنفاذ القانون لتنفيذ الإخلاء.

17 ألف مذكرة إخلاء

وفي العام الماضي صدر ما يقارب 17 ألف مذكرة إخلاء بموجب إشعارات المادة 21، وهو أعلى رقم منذ عام 2016، فيما نفذ أكثر من 11 ألفاً و300 حالة إخلاء من قبل مأموري محاكم المقاطعات، مما يمثل زيادة بنسبة 20 في المئة مقارنة بعام 2023.

وقال بول شامبلينا من منظمة “لانلارد أكشن” التي تساعد الملاك في عمليات الإخلاء إن حجم عمله لم يكن بهذا الارتفاع من قبل، “مع اقتراب قانون حقوق المستأجرين أصيب عديد من الملاك الصغار بالذعر، وإدراكاً منهم أن حظر المادة 21 قادم، اختاروا استخدامها قبل أن يفقدوا هذا الخيار”.

وأضاف شامبلينا، “الملاك يبيعون عقاراتهم بأعداد كبيرة، وللأسف المستأجرون هم الخاسرون الحقيقيون، إذ يسارع الملاك إلى استعادة ممتلكاتهم قبل تغيير القواعد. أتوقع أن تصل طلبات الإخلاء بموجب المادة 21 إلى مستويات قياسية هذا العام، لا سيما في الأشهر الستة الأولى”.

ويمنح إشعار المادة 21 المستأجرين مهلة لا تقل عن شهرين ويمكن إصداره دون موافقة المحكمة ومن دون كلفة، ولا يحتاج الملاك إلى التوجه إلى المحكمة إلا إذا تجاهل المستأجر الإشعار، لكن هذا سيتغير بمجرد دخول الحظر حيز التنفيذ.

المحاكم مكلفة وتستغرق وقتاً طويلاً

وفي معظم الحالات سيتعين على الملاك اللجوء إلى المحاكم (باستخدام نوع مختلف من الإخلاء يعرف باسم إشعار المادة 8) لإثبات أن المستأجر انتهك شروط عقد الإيجار إذا لم يكن راغباً في مغادرة العقار، ويشمل ذلك مشكلات مثل تراكم الإيجار أو السلوك المعادي للمجتمع، لكن المحاكم مكلفة وتستغرق وقتاً طويلاً وتعاني بالفعل تراكم القضايا في حين تؤدي هذه التأخيرات إلى انتظار بعض الملاك لأكثر من عام للحصول على أمر استرجاع العقار، بينما تتزايد فواتيرهم القانونية.

وعلى رغم ذلك أكدت الحكومة أنها لن تؤجل إلغاء المادة 21 حتى حل التراكم القضائي، لكنها شددت على أنها تعمل مع المحاكم وخدمة المحاكم وخدمة المحكمة لمعالجة الأزمة.

وأعلنت الحكومة أنها ستوسع الأسس التي يمكن للملاك استخدامها لتقديم إشعار إخلاء بموجب المادة 8 واستعادة ممتلكاتهم.

وقال شامبلينا، “المحاكم مثقلة بالفعل بالقضايا، ومع عدم تخصيص موارد إضافية، يواجه الملاك فترات انتظار تصل إلى 15 شهراً للحصول على مواعيد الإخلاء، وهذا أمر غير مقبول”.

وسيتعين على المستثمرين في سوق التأجير العقارية أيضاً دفع رسوم للتسجيل في قاعدة بيانات جديدة للملاك في إنجلترا، مع فرض غرامة قدرها 7 آلاف جنيه استرليني (8.8 آلاف دولار) على من لا يلتزم بذلك.

وكانت حملات المستأجرين تأمل في أن يتضمن مشروع القانون حداً أقصى لزيادات الإيجار، لكن الحكومة رفضت الفكرة.